R+V-Infocenter: keine Haftung bei oberflächlichen Gebrauchsspuren Wiesbaden, 27. März 2019. Kratzer, Dellen, Wasserflecken: Parkettböden sehen nach einigen Jahren oft mitgenommen aus – vor allem wenn Tiere oder Kinder im Haushalt leben. Doch ob Mieter dafür aufkommen müssen, hängt von der Art des Schadens und dem Alter des Bodens ab. Darauf macht das R+V-Infocenter aufmerksam. Normale Abnutzung gehört dazu Wohnen hinterlässt Spuren auf Holzböden oder Laminat. Doch nicht immer müssen Mieter beim Auszug dafür geradestehen. „Entscheidend ist, ob es sich um normale Abnutzung handelt oder ob die Schäden darüber hinausgehen“, sagt Michael Rempel, Jurist bei der R+V Versicherung. Das bedeutet: Oberflächliche Kratzer und kleine Kerben sind auf Dauer unvermeidbar. Dasselbe gilt für hellere Flächen oder Abdrücke an Stellen, wo ein Möbelstück gestanden hat. Tiefe Kratzspuren etwa von Tieren, Wasserflecken oder starker Abrieb von Stuhlrollen sind hingegen vermeidbar. „Der Mieter ist dazu verpflichtet, das Parkett schonend zu behandeln, zumindest in einem zumutbaren ...
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Oft gibt es Streitfälle, in denen Mieter und Vermieter über die Frage streiten, wessen Pflicht das Reinigen der Fenster ist Thomas Filor: Reinigen der Fenster als Pflicht des MietersMagdeburg, 05.03.2019. In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit einer Streitfrage, die oft zwischen Mietern und Vermietern aufkommt: Wer ist verantwortlich für das Reinigen der Fenster? „Schmutz, der sich über den Winter angesammelt hat, fällt besonders an den sonnigen, ersten Frühlingstagen extrem auf. Vor allem von außen legen sich Staub und Pollen ab, was die Fenster grau und schlierig macht“, sagt Thomas Filor aus Magdeburg. „Im Frühjahr kommt dann auch noch Pollenstaub mit hinzu. Wann, wie oft und vor allem wer die Fenster putzen soll, ist beiden Parteien im Mietverhältnis oft unklar“, so Filor weiter. Diese Unklarheit kann laut Filor zu einigen Streitigkeiten führen, die teilweise vor Gericht ändern. Dies passierte erst kürzlich vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Im ...

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R+V-Infocenter: laufende Kosten übernimmt der Eigentümer Wiesbaden, 21. Februar 2019. Grundsteuer, Flurbeleuchtung oder Straßenreinigung: Ein Teil der allgemeinen Nebenkosten wird in der Regel auf die Mieter umgelegt. Doch wenn eine Wohnung leer steht, muss der Eigentümer viele der laufenden Kosten übernehmen – nicht die Nachbarn. Darauf macht das Infocenter der R+V Versicherung aufmerksam. Bei Leerstand: Betriebskosten Sache des Eigentümers In jedem Mehrfamilienhaus fallen allgemeine Betriebskosten an, die sich alle Parteien teilen – und die auch bei Leerstand weiterhin bezahlt werden müssen. „Der Vermieter ist verpflichtet, alle umlagefähigen Betriebskosten zu begleichen. Selbst wenn eine Wohnung in seinem Haus nur kurzzeitig nicht vermietet ist, darf er diese normalerweise nicht auf die anderen Mieter des Hauses abwälzen“, sagt Michael Rempel, Jurist bei der R+V Versicherung. „Nur in begründeten Ausnahmefällen kann der Vermieter hiervon abweichen – etwa bei Müllgebühren, die pro Person abgerechnet werden.“ Hinzu kommt: Wenn in der freien Wohnung Strom, Wasser oder ...
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Gewerbe in der Mietwohnung: Ein Kündigungsgrund? (Bildquelle: ERGO Group) Üben Mieter ohne Erlaubnis ihres Vermieters in der Wohnung ein Gewerbe aus, kann das ein Kündigungsgrund sein. Dies gilt insbesondere dann, wenn durch entsprechende Werbung mit hohem Kundenverkehr zu rechnen ist. Eine behördliche Gewerbeanmeldung ändert daran nichts. Dies hat laut Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice), das Amtsgericht München entschieden. Worum ging es bei Gericht? Ein Ehepaar hatte eine Doppelhaushälfte im Münchner Umland gemietet, zu der auch eine Garage gehörte. In dieser Garage betrieben sie im Winter eine Skiwerkstatt. In den lokalen Anzeigenblättern und mit einem Plakat am Balkon machten sie dafür Werbung. Zum Angebotsumfang gehörten Serviceleistungen wie Wachsen oder Schleifen sowie der An- und Verkauf von gebrauchten Skiern und Skistiefeln. Das Geschäft war werktags von 16:00 Uhr bis 19:30 Uhr geöffnet. Der Vermieter forderte seine Mieter auf, die gewerbliche Tätigkeit im Wohnobjekt zu unterlassen. Sie weigerten sich ...
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Kleine Lackschäden an Einbauküche: Mieter haftet nicht (Bildquelle: ERGO Group) Mieter müssen normalerweise für Schäden aufkommen, die sie an einer Mietwohnung anrichten. Es gibt aber Ausnahmen. Kleine Absplitterungen an einer lackierten Einbauküche sind eine solche Ausnahme, denn die Mieter können sie bei normaler Benutzung gar nicht vermeiden. Dies hat laut Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice), das Amtsgericht Homburg entschieden. Worum ging es bei Gericht? Als ein Mieter aus seiner Wohnung ausziehen wollte, stellte der Vermieter fest, dass die Einbauküche Schäden hatte. Das lackierte Holz wies verschiedene kleine Absplitterungen auf. Diese waren entstanden, als die Mieter beim Absetzen oder Einräumen von Geschirr gegen die Oberfläche gestoßen waren. Der Vermieter verlangte dafür Schadenersatz. Der Mieter war der Meinung, dass er für solche Schäden keinen Ersatz leisten müsse. Das Urteil „Das Amtsgericht Homburg bestätigte die Ansicht des Mieters“, so Michaela Rassat. Ein Sachverständiger hatte vor Gericht erklärt, dass lackierte ...
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Kostenlos zum Download Mieter-Selbstauskunft (Bildquelle: Pixabay: https://pixabay.com/en/checklist-list-tic) Die Lage am Wohnungs-Mietmarkt ist nach wie vor sehr angespannt. Auf eine freie Wohnung kommen oftmals dutzende Interessenten, Besichtigungstermine können nur noch als Massenbesichtigungen durchgeführt werden. Die meisten Vermieter filtern bereits gleich nach Anfrage und vor der Erstbesichtigung die für Sie interessantesten Mietkandidaten aus. Am wichtigsten für die Vermieter ist es, keinen Mietnomaden aufzusitzen, die die Wohnung unsachgemäß behandeln. Weiters soll der oder die Mieterin auch über einen stabilen finanziellen Hintergrund verfügen, um den Mietzins regelmäßig über die gesamte Mietdauer zahlen zu können. Deswegen hat miet.ID auf www.miet.id/vorlagen die wichtigsten Dokumente für die Mieterbewerbung als PDF zum Runterladen zusammengestellt. Mit diesen Vorlagen können sich Mieter optimal präsentieren und ins rechte Licht stellen. Vermieter verfügen über standardisierte Unterlagen, die leicht miteinander verglichen werden können. Alle Dokumente stehen kostenlos zur Verfügung und können direkt am Computer ausgefüllt werden: 1.MIETER-SELBSTAUSKUNFT Die Mieter-Selbstauskunft ist eine wichtige Entscheidungs-Grundlage ...
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Immobilienprofi Thomas Hellweger im Interview Der Immobilienmarkt in Deutschland ist aus der Balance. Vor allem in den Ballungsräumen gibt es zu wenige Wohnungen und es muss zu viel vom Netto fürs Wohnen bezahlt werden. Zwar ist die Politik längst alarmiert, doch bis sich die Angebots-Lage verbessern werde, dürfte es lange dauern, meint Thomas Hellweger. Der Immobilienprofi packt deshalb das Thema von einer anderen Seite an: Er will Mietern beim Eigenmarketing helfen. Im Interview erläutert der Starnberger, worum es dabei geht. Herr Hellweger, mit einer besseren Präsentation der Mieter werden nicht mehr Wohnungen geschaffen … Thomas Hellweger: „Nein, aber der Einzelne hat damit viel bessere Chancen. Um mehr bezahlbare Wohnungen muss sich der Gesetzgeber kümmern. Solange die Lage jedoch schwierig ist, ähnelt nun einmal die Bewerbung um eine Wohnung der um einen heiß begehrten Job. Wer ihn haben will, muss positiv auffallen und die Konkurrenten hinter sich lassen.“ Sie sind seit ...

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R+V-Infocenter: Zehn-Prozent-Regel gilt nicht mehr Wiesbaden, 6. Dezember 2018. 80 Quadratmeter stehen im Mietvertrag, doch die Wohnung hat nur gut 70: Damit steigt auch die Nebenkostenlast – zumindest wenn der Vermieter diese teilweise auf Basis der Fläche abrechnet. Das R+V-Infocenter rät Mietern deshalb, im Zweifelsfall zum Zollstock zu greifen und nachzumessen. Zu hohe Kosten möglich Mehr als zwei Euro Betriebskosten zahlen Mieter im Durchschnitt pro Quadratmeter und Monat. Auf den ersten Blick ist das ein kleiner Betrag. Doch die Kosten summieren sich, da viele Vermieter Betriebskosten wie Wasser und Heizung zumindest teilweise nach der Wohnungsgröße abrechnen – und die stimmt nicht immer. „Wenn der Abrechnung eine zu große Wohnfläche zugrunde liegt, zahlen Mieter möglicherweise für Flächen, die sie gar nicht haben“, sagt Michael Rempel, Jurist bei der R+V Versicherung. Zehn-Prozent-Regel gilt nicht mehr Beispiel Heizkosten: Vermieter dürfen diese maximal bis zur Hälfte nach Quadratmetern abrechnen. Auch die Abrechnung der Wasser- ...
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Mieterhöhung wegen selbst bezahlter Einbauküche? Bei Mieterhöhungen ziehen Vermieter meist den örtlichen Mietspiegel als Vergleichsmaßstab heran. Der Mietspiegel bewertet die Wohnungen unter anderem nach ihrer Ausstattung. Hat der Mieter aber teure Ausstattungen wie eine Einbauküche selbst bezahlt, dürfen sie nicht die Höhe der Miete beeinflussen. Der Vermieter muss die Miete in solchen Fällen an vergleichbaren Wohnungen ohne Einbauküche ausrichten. Dies hat laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) der Bundesgerichtshof entschieden. BGH, Az. VIII ZR 52/18 Hintergrundinformation: Vermieter dürfen die Miete in gewissen Zeitabständen erhöhen, um sie an die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Damit ist die durchschnittliche Miete für vergleichbare Wohnungen in ähnlicher Größe, ähnlicher Lage und mit ähnlicher Ausstattung gemeint. Um es allen Beteiligten leichter zu machen, gibt es in den meisten Städten und Gemeinden einen Mietspiegel. Er gibt Auskunft darüber, was eine Wohnung mit bestimmten Eigenschaften vor Ort durchschnittlich kostet. Vermieter dürfen den Mietspiegel zur Begründung von Mieterhöhungen verwenden. ...

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Warum der Bundesgerichtshof (BGH) den Schutz langjähriger Mieter bei kommunalen Immobilienverkäufen stärkt Magdeburg, 21.11.2018. In dieser Woche beschäftigt sich Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg mit dem Thema Mieterschutz. So haben oberste Zivilrichter des Bundesgerichtshofs (BGH) den Schutz von Mietern bei kommunalen Immobilienverkäufen gestärkt. „Das bedeutet, dass wenn eine Stadt den Mietern im Kaufvertrag mit dem neuen Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht garantiert, eine Kündigung unmöglich wird“, erklärt Thomas Filor. Laut dem Urteil kann der Vermieter den Mietvertrag also faktisch nicht seinerseits kündigen (Az. VIII ZR 109/18). Der Deutsche Mieterbund weist darauf hin, dass durch diese Entscheidung zahlreiche Mieter in Zukunft profitieren können. „Bei Immobilienkäufen der Öffentlichkeit an Großinvestoren wird im Kaufvertrag fast immer eine sogenannte Sozialcharta. Diese bietet den Mietern Sicherheit“, ergänzt Immobilienexperte Thomas Filor. Laut BGH wurden in den vergangenen 25 bis 30 Jahren Hunderttausende Wohnungen durch die Kommunen veräußert, welche als Präzedenzfälle für die richterliche Entscheidung genutzt wurden. In ...

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Immobilienexperten kritisieren die mangelnde Transparenz bei der Erstellung des Mietspiegels Magdeburg, 15.11.2018. In dieser Woche beschäftigen sich die Immobilienexperten der MCM Investor Management AG aus Magdeburg mit der Verzerrung des Mietspiegels. Im Jahr 2012 hatte sich die Stadt Berlin bereits auf ein Mieterbündnis geeinigt, gefolgt von Frankfurt am Main. Das bedeutet faktisch einen Mietenstopp in beiden Städten. „Städte und Gemeinden müssen versuchen, das vorhandene Angebot an Immobilien auch für einkommensschwache Bürger realistisch zu gestalten. Das ist im Prinzip die Aufgabe der kommunalen Wohnraumversorgung“, so die MCM Investor Management AG. Wichtig sei es laut MCM Investor, die politischen Entscheidungen hinsichtlich des Wohnungsmarktes kritisch zu hinterfragen.  „Die aktuellen Diskussion zwecks Regulierungen am Mietwohnungsmarkt haben trotz Mietpreisbremse nicht den gewünschten Outcome geliefert. Im Gegenteil: Die Mietpreisbremse gilt als ineffizient und muss weitgehend überarbeitet werden. Auch die Eingriffe in den Mietspiegel und die Mietengestaltung in den jeweiligen Städten ist bisher zu intransparent, das merken ...
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Betriebskostenabrechnung: Umlage der Hausmeisterkosten Hat ein Vermieter einen Pauschalvertrag mit einem Hausmeisterdienst, der einzelne Kostenpositionen nicht aufschlüsselt, kann der Vermieter die Kosten dafür nicht auf seine Mieter umlegen. Es muss nachvollziehbar sein, welche Tätigkeiten der Hausmeisterdienst im Einzelnen ausgeführt hat. Dies hat laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Amtsgericht Münster entschieden. AG Münster, Az. 61 C 2796/17 Hintergrundinformation: Grundsätzlich dürfen Vermieter zwar die Kosten für einen Hausmeister oder einen Hausmeisterdienst auf ihre Mieter umlegen. Allerdings gibt es bei dieser Kostenposition immer wieder Streit. Denn: Oft führt der Hausmeister auch Wartungsarbeiten oder Reparaturen aus oder übernimmt kleinere Verwaltungsarbeiten. Diese Kosten sind jedoch nicht umlagefähig. Dazu kommt, dass ein Hausmeister häufig Tätigkeiten übernimmt, die als gesonderte Kostenposition in der Abrechnung auftauchen – etwa Winterdienst oder Gartenpflege. Diese darf der Vermieter nicht doppelt abrechnen. Der Fall: Ein Vermieter in Münster hatte von seinen Mietern eine Betriebskostennachzahlung verlangt. Sie zahlten nicht, verlangten Einsicht ...

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Schaden durch Schreck: Der Vermieter haftet nicht für alles Verletzt sich ein Mieter infolge eines Mangels der Mietwohnung, haftet meist der Vermieter. Allerdings muss der Mangel der Wohnung die Verletzung direkt verursacht haben. Stürzt eine Mieterin, weil sie sich wegen eines herunterfallenden, defekten Rollladens erschreckt hat, haftet der Vermieter nicht. Dies hat laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Landgericht Nürnberg-Fürth entschieden. LG Nürnberg-Fürth, Az. 7 S 5872/17 Hintergrundinformation: Vermieter sind dafür verantwortlich, dass ihre Mietwohnungen frei von Mängeln oder Schäden sind, die die Wohntauglichkeit beeinträchtigen. Ein Mieter, der sich infolge von Wohnungsmängeln verletzt, kann Anspruch auf Schadenersatz und Schmerzensgeld haben. Denn der Vermieter hat eine sogenannte Verkehrssicherungspflicht: Er muss also dafür sorgen, dass Mieter die Räume ohne Verletzungsgefahr nutzen können. Allerdings trägt der Vermieter nicht für jede Eventualität die Verantwortung. Der Fall: Die Mieterin einer Doppelhaushälfte mit Garten hatte ihrem Vermieter gegenüber moniert, dass ein Rollo auf der Gartenseite ...

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R+V-Infocenter: Gartenbesitzer müssen die Allgemeinheit vor Gefahren schützen Wiesbaden, 9. Oktober 2018. Herbstzeit ist Sturmzeit: Wer Bäume im Garten hat, sollte sie jetzt gründlich checken. Denn abgerissene Äste oder komplett entwurzelte Bäume können Passanten verletzen und Schäden auf dem Nachbargrundstück anrichten. Dann muss der Eigentümer unter Umständen dafür aufkommen, warnt das R+V-Infocenter. Haftung möglich Grundsätzlich gilt: Gartenbesitzer müssen die Allgemeinheit vor Gefahren schützen, die von ihrem Grundstück ausgehen – und damit auch von maroden Bäumen. Experten empfehlen deshalb, die „grünen Riesen“ einer regelmäßigen Kontrolle zu unterziehen, am besten jedes Jahr. Alte Bäume brauchen dabei mehr Aufmerksamkeit als junge. „Für die Haftung kann entscheidend sein, ob der Baum durch einen Sturm entwurzelt oder umgeknickt wurde oder ob eine eventuelle Vorschädigung dazu beigetragen hat“, sagt Ferenc Földhazi, Haftpflichtexperte bei der R+V Versicherung. Wenn der Baum erkennbar vorgeschädigt war, muss der Eigentümer unter Umständen für den entstandenen Schaden geradestehen. „In der Regel springt ...
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Einige Mietverträge enthalten unwirksame Klauseln und verstoßen damit gegen das Gesetz – die MCM Investor klärt auf Magdeburg, 02.10.2018. In dieser Woche beschäftigen sich die Immobilienexperten der MCM Investor Management AG aus Magdeburg mit dem Thema Mietverträge. „Viele Mieter denken, dass sie an exakt die Vereinbarungen des Mietvertrags gebunden sind, die sie auch bei Vertragsabschluss unterschrieben haben. Dies muss nicht immer der Fall sein“, so die MCM Investor Management AG aus Magdeburg. „Viele Vermieter verwenden nämlich unwirksame Klauseln im Mietvertrag. Daher sollten Mieter ihre Verträge unbedingt prüfen lassen, falls sie sich unsicher sind“, betonen die Immobilienexperten. Schätzungen des Deutschen Mieterbunds (DMB) haben ergeben, dass neun von zehn aller abgeschlossenen Mietverträge in Deutschland solch unwirksame Klauseln enthalten. Das entspricht einer Zahl von über 19 Millionen Mietverträgen, die hierzulande eindeutig gesetzeswidrig sind, da sie Mieter klar benachteiligen. „Die utopisch hohe Zahl ist erschreckend. Nichtsdestotrotz hat Deutschland einen starken Mieterschutz. Wer also das ...
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