Der Verfasser dieses Artikels ist Finanzexperte und Autor des Buches „Geld verdienen mit Wohnimmobilien – Erfolg als privater Immobilieninvestor“.
Es gibt am Markt eine Vielzahl von Anbietern von Immobilienbewertungen. Häufig bieten Immobilienmakler und Banken eine überschlägige Wertermittlung der Immobilie für Verkäufer an. Darüber hinaus gibt es professionelle Anbieter von Wertgutachten, die nichts anderes tun als gegen Honorar Wertgutachten zu erstellen. Diese sind häufig vereidigte Sachverständige, die anlässlich von Zwangsversteigerungen auch für Gerichte tätig werden. Als Käufer oder Verkäufer fragt man sich, welchen Wert solche Gutachten haben und wie diese zu interpretieren sind. Eine Antwort auf diese Frage fällt etwas differenzierter aus, als Sie vielleicht vermuten würden:
Zunächst ist festzuhalten, dass der Marktwert einer Immobilie kein mit mathematischer oder physikalischer Präzision messbarer Wert ist. Denn es spielen viele Faktoren eine Rolle, die keine harten Konstanten sind, sondern Variablen, die ihrerseits von Einschätzungen und Erwartungen abhängen. Sie sollten bei Wertgutachten daher insbesondere Ihren Blick auf die Begründung des Gutachters richten, bestimmte Annahmen zu den relevanten Faktoren zu treffen.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) lässt drei Bewertungsverfahren zu:
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
Bei der Bewertung einer Renditeimmobilie wird nahezu ausschließlich das Ertragswertverfahren zugrunde gelegt. Lediglich zur Plausibilisierung der Wertermittlung werden am Ende eines Ertragswertgutachtens zuweilen noch kurze Ausführungen zum Vergleichswert- und Sachwert gemacht.
Grundlage jeder Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren ist die nachhaltig erzielbare Miete. Zur Ermittlung des Wertes wird die jährlich erzielbare Miete um Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltungskosten) reduziert und mit einem Vervielfältiger multipliziert. Der Vervielfältiger hängt der von der Lage sowie vom baulichen Zustand und vom Alter der Immobilie ab. Der Gutachter ist gehalten, die nachhaltig am Markt erzielbare Miete zugrunde zu legen. Häufig erfolgt in Wertgutachten ein Hinweis, dass die tatsächlichen Mieteinnahmen aufgrund der aktuellen Mietverträge unterhalb oder oberhalb der angemessenen Marktmiete liegen. Hier sollten Sie genau hinschauen, auf welche Quellen der Gutachter seine Annahmen stützt und wie er die Daten modifiziert. Wenn er z.B. auf den Mietspiegel zurückgreift, dann ergeben sich naturgemäß Unschärfen, da Mietspiegel nur vergröbernde Kategorien von Immobilien enthalten, die konkrete Merkmale der Immobilie (z.B. Mikrolage und Zuschnitt) nicht vollständig berücksichtigen können. Ein sehr gründlicher Gutachter wird versuchen, diese Unschärfen möglichst klein zu halten durch adäquate Zu- oder Abschläge und nachvollziehbare Begründungen dafür.
In der Regel kommt noch eine weitere Stellgröße ins Spiel: Die Annahme der Restnutzungsdauer eines Gebäudes. Diese hat große Auswirkungen auf den relevanten Vervielfältiger und damit auf den Verkehrswert insgesamt. Auch hier ist die Bandbreite vertretbarer Annahmen des Gutachters erheblich, so dass auch die Begründung des Gutachters für die Heranziehung eines bestimmten Vervielfältigers kritisch zu würdigen ist.
Bitte beachten Sie darüber hinaus, dass ein Verkehrswertgutachten die genaue Untersuchung und Begutachtung der Bausubstanz im Regelfall nicht enthält, weil es hinsichtlich der Renovierungs- und Sanierungskosten nur mit überschlägig ermittelten Arbeitshypothesen operiert. Das beruht darauf, dass der Wertgutachter die Immobilie nur einer überschlägigen Sichtprüfung unterzogen hat und häufig auch gar nicht über das Fachwissen verfügt, die Bausubstanz und die technischen Anlagen tiefgründiger zu untersuchen. Diese Informationslücke kann nur durch ein Bausubstanz- und Baumängelgutachten eines Architekten oder Bauingenieurs geschlossen werden.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass Verkehrswertgutachten durchaus interessante Informationsquellen sind. Sie sind jedoch zu interpretieren und hinsichtlich der Bewertungsgrundlagen und Annahmen kritisch zu hinterfragen.
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