Marktmechanismen bei Wohnungsvermietung eingeschränkt

Miete erhöhen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

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Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Dies ist ein Grundsatz in freien Märkten. Je höher die Nachfrage nach einem knappen Gut, desto höher dessen Preis.
Dieses Prinzip gilt auch bei der Vermietung von Immobilien.
Allerdings wird es seit dem Beginn des letzten Jahrhunderts durch das Miethöherecht massiv eingeschränkt.
Der Gesetzgeber handelt hier nach dem Motto: So viele Beschränkungen wie möglich und so viel Freiheit wie nötig.

Dem Markt wurde keine Lösung der Wohnungsprobleme zugetraut. Bis heute nicht.

Deshalb müssen Sie Vermieter mit einem umfassenden Regelwerk auseinandersetzen, wenn sie Mieten bei bestehenden Mietverhältnissen erhöhen wollen.

Dieses Regelwerk findet sich im BGB in den §§ 557 ff.

Das Mieterhöhungsverfahren soll nun einerseits dem sozialen Bedürfnis des Mieters nach bezahlbarem Wohnraum gerecht werden;
andererseits soll es aber auch nicht investitionshemmend wirken, da der Wohnungs-bedarf in Deutschland nur über die private Bautätigkeit gedeckt werden kann.

Ob der Gesetzgeber beiden Seiten mit seinen Lösungen gerecht wird, will ich hier nicht diskutieren. Dass Renditeerwartungen für den privaten Investoren von entscheidender Bedeutung sind, ist jedem klar. Inwieweit die Regelungen im BGB Einfluss auf die Renditeerwartungen jedes einzelnen Investors haben und ob sich diese Regelungen dann investitionsfördernd oder investitionshemmend auswirken, mag sich jeder selbst beant-worten.

Fakt ist, dass wir derzeit wieder in eine Phase des knapper werdenden Mietwohnraums eintreten. Das spricht grundsätzlich für die Investition in Mietwohnungen.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Bei sogenannten freifinanzierten Wohnungen, Wohnungen, die nicht mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden, kann der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung von seinem Mieter verlangen.
Die neue, also erhöhte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete jedoch nicht überschreiten.
Das setzt voraus, dass der Mieter zum Zeitpunkt der Mieterhöhung weniger zahlt, als in der Gegend in der die Wohnung liegt normalerweise gezahlt wird.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind.
Davon ausgenommen ist öffentlich geförderter Wohnraum.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist eine Obergrenze.

Die Miete darf nur dann bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Er-höhung in Kraft treten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.

Hat der Vermieter die Miete beispielsweise zum 01.10.2010 erhöht, darf sein nächstes Mieterhöhungsverlangen seinem Mieter frühestens am 01.10.2011 zugehen.
Geht sein Erhöhungsverlangen seinem Mieter früher zu, verletzt er die Sperrfrist und die Mieterhöhung ist unwirksam (BGH RE WuM 93, 388).
Dein Mieter braucht bei einer Verletzung der Sperrfrist auf das Erhöhungsverlangen nicht zu reagieren.

Von Thomas Trepnau im Rahmen seiner Immobilienratgeber bisher erschienen:
“Mehr Moneten mit Mieterhöhung”
“Das Geheimnis der feuchten Wand – Mietminderung”
“Rechne mit Deinem Mieter ab – Betriebskosten, die zweite Miete”
“Kauf ein Haus und mach mehr daraus”
“Was sind Hütte und Scholle wert”

Der Autor Thomas Trepnau bietet individuell zugeschnittene Firmentrainings sowie Grundlagenseminare bei Veranstaltern wie den Industrie- und Handelskammern und der Deutschen Immobilien – Akademie für Vermieter, Hausverwalter, Eigentümer, Makler, Immobilienfinanzierer und andere Immobilienunternehmen an. Außerdem erscheinen im Verlag des Unternehmens regelmäßig Fachbücher zu den Seminarthemen. Durch die Kombination von Büchern, Trainings, Schulungen und Seminaren bietet Thomas Trepnau seinen Kunden optimale Lösungen zu günstigen Preisen und garantiert so gleichzeitig hohe Qualität in Hinsicht auf Aktualität und praktischer Anwendbarkeit. Die Schulungen und Workshops werden europaweit durchgeführt.

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