Immobilien zur Vermietung – wann lohnt sich ein Kauf?
(NL/7813062166) Solide Rendite
Mietwohnhaus mit attraktiver Rendite
Ihre Cash-Cow
Solche Überschriften springen dem Leser von Immobilienanzeigen heute massenhaft entgegen. Was steckt dahinter? Was ist denn nun eine attraktive Rendite oder gar ein Cash-Cow? Was sind die Renditeversprechen tatsächlich wert? Wie ist der Renditebegriff definiert?
Unter Rendite versteht man üblicherweise das Verhältnis von Jahresnettomiete zu Kaufpreis. Damit
handelt es sich um eine Bruttorendite. Und hier beginnt das Problem.
Ist eine Rendite von 5 % eine gute oder eher schlechte Rendite?
Auf den ersten Blick sieht das ganz gut aus. Vor allem, wenn die Rendite mit Renditen anderer
Anlageformen auf dem Kapitalmarkt, z.B. Staatsanleihen, verglichen wird.
Wirkliche Aussagekraft hat die Bruttorendite jedoch nicht. Sie ist Augenwischerei! Jeder Anleger
muss die Nettorendite ermitteln, um eine Entscheidung treffen zu können.
Schönrechnereien werden später richtig teuer!
Zu oft habe ich Teilnehmer in meinen Seminaren, die bei der Kaufentscheidung krasse Fehler gemacht haben und durch meine Seminare eine Art Aufhebung dieser Fehler oder zumindest Rezepte zur Verbesserung der Situation erhoffen.
In diesem Beitrag möchte ich den ersten Schritt auf dem Weg zur Nettorendite zeigen. Die weiteren
beschreibe ich im Folgebeitrag.
Fangen wir also mit einfachsten Dingen, ja Selbsverständlichkeiten, an:
Kostet das Anlageobjekt 500.000,– und bringt es eine monatliche Nettomiete von 2.500,– , dann
beträgt die Rendite 6 %.
Denn:
Rendite = 2.500,– x 12 Monate/500.000,– x 100
Rendite = 30.000,– /500.000,– x 100
Rendite = 6,0 %
6 % Rendite. Ein toller Wert. Aber nur auf den ersten Blick. Denn das ist die Bruttorendite.
Anschaffungsnebenkosten sind nicht berücksichtigt.
Nun berechnen wir die Rendite unter Berücksichtigung der Anschaffungsnebenkosten.
Diese sind Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuchkosten.
Die Grunderwerbsteuer ist bundesweit nicht mehr einheitlich.
Seit dem 1. September 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen. Die neuen
Grunderwerbsteuern ab 1. Januar 2014 im Überblick:
– Baden-Württemberg: 5 Prozent
– Bayern: 3,5 Prozent
– Berlin: 6 Prozent (aktuell: 5 Prozent)
– Bremen: 5 Prozent (aktuell: 4,5 Prozent)
– Brandenburg: 5 Prozent
– Hamburg: 4,5 Prozent
– Hessen: 5 Prozent
– Mecklenburg-Vorpommern 5 Prozent
– Niedersachsen: voraussichtlich 5 Prozent (aktuell: 4,5 Prozent)
– Nordrhein-Westfalen: 5 Prozent
– Rheinland-Pfalz: 5 Prozent
– Saarland: 5,5 Prozent
– Sachsen: 3,5 Prozent
– Sachsen-Anhalt: 5 Prozent
– Schleswig-Holstein: 6,5 Prozent (aktuell: 5 Prozent)
– Thüringen: 5 Prozent (oe)
Wir gehen bei unseren weiteren Berechnungen von 5 Prozent aus.
Für die Notar- und Grundbuchgebühren veranschlagen wir seit 2013 realistische 2 % vom Kaufpreis.
Rendite = Jahresnettomiete/ Kaufpreis Notar/Grundbuch Grunderwerbsteuer x 100
Rendite = 2.500,– x 12 Monate/(500.000,– 10.000,– 25.000,– ) x 100
Rendite = 30.000,– /535.000,– x 100
Rendite = 5,6 %
5,6 Prozent Rendite. Sieht nicht mehr ganz so gut aus wie vorhin. Dennoch ein guter Wert, der eine
weitere Beschäftigung mit der Immobilie verlangt.
Was jetzt? Reicht uns dieses Ergebnis oder müssen weitere Faktoren in die Betrachtung eingezogen
werden?
Die Antwort lautet: Ja, unbedingt.
Dazu mehr im nächsten Beitrag.
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